駅前の空き店舗をめぐる随想

駅前に空き店舗ができた。

元々ジジ・ムスコが２人で切り盛りしていた靴屋。申し訳ない言い方だが「遅かれ早かれ」と思っていたら、やはり閉店した。彼らが今どうしているかわからないが、そのお店の立地は瘦せても枯れても駅前、一等地である。

駅歩30秒、35mほどの場所。1F歩道に面する店舗は、メノコで45㎡くらいでしょう。歩道からは少し段差あり。ビルは古いのでリフォームはしっかり必要。ちなみに隣は調剤薬局と不動産屋。さらに周辺にはファーストフードも銀行もコンビ二もある。

道路は住宅街と駅を結ぶロータリーで、人通りが一日中絶えない。JRの乗客調査によれば1日に3万人超の乗客がある。交通量調査をすれば、その店舗前は数千人は堅く、1万人を超えるかもしれない。クルマの接道はできない。

マイナス要素は耐震性に相当疑問がある雑居ビルで、三井のリハウスなる著名テナントもある一方、“熟女サロン”もあるので「なんだかな」。さて、この空きスペースにどんな店舗が入るのだろうか？

【この立地にはあのお店…】
この街に住んで◯年だから、立地してほしい店は心あたりがある。たとえば『まちおか』。あの地域密着のお菓子のディスカウンターなら立地特性、店舗面積、街レベル、雰囲気から見てベストな解だと思う。

まてよ携帯ショップも良いかも（周辺にあったかな）。ベーカリーはあるし、タイ焼き屋には荷が重い。ドラッグストアは絶対不要だな。こんな感じで「あのチェーンが来てほしい」「こんな店がほしい」と考えるのは楽しいですよね。

それに店はあっても、店長が悪いとかサービスが悪い、不味いなど、“潜在的な衰退店舗”もある。だから同じ業種が先行出店していても、勝てるチャンスはある。それが読めるかどうかもポイント。

だから住民アンケートもいいと思う。たとえば“Foursquare”のような「この場所に行った」を書き込み合う位置ゲームを使って、「新規立地アンケート」をしてもいい。この場所にはどんな店舗が欲しい？とお題を出して、コメントを投げられるSNS。書き込みしてくれたらクーポンを渡せば、出店前の販促にもなる。

【立地は嘘をつかない】
実際のテナント誘致は力関係で決まる。相手が大企業で集客力ある店舗なら「来て頂けませんか」と頼み込む。頼み込まれたほうは、シビアな売上シミュレー ションをして、ROIが見合えば出る。見合わなければ出ない。あらかじめ街の品格ランクを決めて「出る/出ない」を決めている会社も多い（スタバとか）。

一方中小店は、逆に値踏みをされる立場。オーナーから「あんたらで集客できるの？」という目で見られる。でも中小だからこそ、草の根目線/住民目線で立地特性やウラのニーズを読み切れば成功することもある。

低きに水が溜まるように、立地は嘘をつかない。立地をいかに読み切るかが基本だ。

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